Vertragsabschluss mit dem Makler am heimischen Küchentisch: Ohne Widerrufsbelehrung bekommt der Makler kein Geld.

Wer eine Immobilie verkauft, sollte genau darauf achten, wie das Geschäft mit dem Makler zustande kommt. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt nämlich: Wenn der Makler bei der Widerrufsbelehrung Fehler macht, kann sein Auftraggeber ihm nach dem Verkauf der Immobilie noch den Vertrag widerrufen und braucht keine Provision zu bezahlen.

Karlsruhe. Wenn ein Makler seinem Kunden beim Vertragsabschluss keine Widerrufsbelehrung und kein Muster-Widerrufsformular gegeben hat, kann der Kunde den Vertrag auch noch lange Zeit später widerrufen und muss dem Makler seine Provision nicht bezahlen. Der Kunde hat einen Anspruch auf diese Dokumente in Papierform. Ohne sie beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 26.11.2020, Az.: I ZR 169/19).

Im konkreten Fall ging es um ein Reihenhaus in Nordrhein-Westfalen, das verkauft werden sollte. Per Zeitungsanzeige hatten die Eigentümer den späteren Käufer schon gefunden, als sie wenig später einen Makler beauftragten. Das war im August. Sie unterschrieben den Makler-Verkaufsauftrag in ihrer Privatwohnung. Laut diesem Vertrag schuldeten die Auftraggeber dem Makler eine Pauschalentschädigung, falls sie sich später anders entscheiden würden.

Widerrufsbelehrung nicht in Papierform ausgehändigt

Außerdem unterschrieben die Verkäufer eine separate Widerrufserklärung. Sie enthielt einen Passus, wonach der Auftragnehmer zu Kenntnis nimmt, bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler sein Widerrufsrecht zu verlieren, wenn die Dienstleistung schon vor Ablauf der Widerrufsfrist vollständig erbracht ist. Außerdem hieß es in der Belehrung, im Falle eines Widerrufs solle das beiliegende Widerrufsformular benutzt werden. Ein solches Formular bekamen die Auftraggeber allerdings nicht vom Makler.

Im September verkauften die Eigentümer das Haus. Dabei erklärten beide Seiten, der Makler habe den Vertrag vermittelt. Trotzdem widerriefen die Eigentümer im Dezember den Maklervertrag und zahlten auch die Provision nicht. Der Makler versuchte, das Geld einzuklagen. Er sagte aus, er habe bei der Vertragsunterzeichnung ein Foto von Vertrag und Widerrufsbelehrung gemacht und den Kunden eine Kopie davon in den Briefkasten gesteckt. Die Kunden sagten aus, die Kopie nie erhalten zu haben.

Keine Belehrung, kein Geld: Makler geht leer aus

Sie gewannen in allen Instanzen, zum Schluss sogar vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der Makler geht leer aus. Die Richter stellten fest: Die Widerrufsfrist läuft bei einem Vertrag, der nicht in den Geschäftsräumen des Anbieters abgeschlossen wird, erst dann, wenn der Kunde die Information über sein Widerrufsrecht in Papierform erhalten hat. Auf einem anderen dauerhaften Datenträger darf die Belehrung nur dann übergeben werden, wenn der Kunde dem zustimmt. Es reicht nicht aus, dass der Kunde die Belehrung lediglich zur Kenntnis genommen hat.

Ob das Foto wirklich im Briefkasten gelandet war, spielte also keine Rolle – es taugte ohnehin nicht. In diesem Fall hatten die Kunden nach Feststellung der Richter vom Widerrufsformular nicht einmal Kenntnis nehmen können, da es dem Vertrag gar nicht beigelegen hatte. So war die Widerrufsbelehrung also insgesamt nicht ordnungsgemäß gewesen – mit der Folge, dass die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen hatte. So kam der Widerruf der Kunden noch rechtzeitig. Die Zahlungspflicht der Kunden war damit weggefallen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.