Wo die Mietpreisbremse gilt, da dürfen Vermieter bei Wiedervermietung mit der Kaltmiete nur 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Es sei denn, die Wohnung wurde vorher umfassend modernisiert. Was viele Vermieter nicht wissen: Auch eine einfache Modernisierung kann eine Ausnahme begründen. Dazu gibt es jetzt ein Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH).
Karlsruhe. Auch nach einer einfachen Modernisierung kann ein Vermieter bei Wiedervermietung eine Miete verlangen, die über dem liegt, was die vor Ort geltende Mietpreisbremse erlaubt – und zwar in Höhe der Modernisierungsmieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis verlangt werden könnte. Auf diese Ausnahme kann sich ein Vermieter auch dann berufen, wenn er sich zu Beginn des Mietverhältnisses irrtümlich auf eine Ausnahme wegen umfassender Modernisierung berufen und das Datum der Modernisierung verschwiegen hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 27.11.2024, Az.: VIII ZR 36/23).
Der konkrete Rechtsstreit drehte sich um eine gut 76 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Sie wurde im April 2019 neu vermietet, dabei vereinbarte man eine Nettokaltmiete von 1.500 Euro im Monat, also 19,60 Euro pro Quadratmeter. Im Mietvertrag hielt man fest, dass die Wohnung zuvor eine umfassende Modernisierung erfahren habe. Die Vermieterin sah sich durch diesen Hinweis auf der sicheren Seite, was die Festlegung der Miethöhe angeht, denn die Mietpreisbremse erlaubt bei Wiedervermietung bekanntlich eine höhere Miete zu verlangen, wenn die Wohnung umfassend modernisiert worden ist.
Allerdings gilt als umfassende Modernisierung eine Maßnahme, die so umfangreich war, dass die Wohnung anschließend einem Neubau gleichkommt. Die Mieterin sah das in ihrem Fall nicht als gegeben an. Sie ging davon aus, dass es sich nur um eine einfache Modernisierung gehandelt hatte und daher die Mietpreisbremse zog – was bedeutet hätte, dass die Miete um rund 700 Euro zu hoch wäre. Die Mieterin beauftragte einen Dienstleister damit, ihr eine Rückzahlung der vermeintlich zu viel gezahlten Miete vor Gericht zu erstreiten. Vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg und dem Landgericht Berlin hatte sie damit Erfolg.
Auch einfache Modernisierung erlaubt Ausnahme von Mietpreisbremse
Doch der Bundesgerichtshof (BGH) sah die Sache etwas anders und hob das Urteil der Vorinstanz auf. Die Bundesrichter stellten fest, dass im vorliegenden Fall zwar anders als im Mietvertrag festgehalten in Wahrheit keine umfassende Modernisierung stattgefunden hatte. Daher fiel diese Begründung für eine Ausnahme von der Mietpreisbremse tatsächlich aus. Allerdings wies der BGH darauf hin, dass die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe auch bei einer vorangegangenen einfachen Modernisierung überschritten werden darf, und zwar um den Betrag, der im laufenden Mietverhältnis als Modernisierungsmieterhöhung angesetzt werden könnte.
Diese wenig bekannte Tatsache ist in § 556e Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgeschrieben. Die Vermieterin kann sich nach Ansicht der Bundesrichter in diesem Fall auf diese Regelung berufen. Das setzt zwar voraus, dass sie der Mieterin vor Beginn des Mietverhältnisses mitgeteilt hat, dass es in den letzten drei Jahren eine Modernisierung gab. Aber das hatte die Vermieterin ja getan. Dass sie dabei im Mietvertrag irrtümlich auf eine umfassende Modernisierung verwiesen hatte, die in Wahrheit nur eine einfache gewesen war, stufte der BGH als unschädlich ein. Denn damit war in jedem Fall festgestellt, das modernisiert worden war.
Datum der Modernisierung muss nicht unaufgefordert genannt werden
Auch die Tatsache, dass das Datum der Modernisierung nicht genannt wurde, stellte für den BGH kein Problem dar. Die Informationspflicht solle den Mieter nur darüber in Kenntnis setzen, dass eine Ausnahmeregelung von der Mietpreisbremse in Anspruch genommen werden soll. Zur näheren Prüfung dessen kann ein Mieter vom Vermieter weitere Informationen, wie etwa zum Datum der Modernisierung, einfordern – dafür schreibt das Gesetz schließlich in § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch fest. Mit diesen Feststellungen verwies der BGH den Fall an die Vorinstanz zurück.
Die muss jetzt klären, ob die einfache Modernisierung in den drei Jahren vor Vertragsbeginn stattgefunden hat. Wenn das der Fall ist, kann die Vermieterin eine über der Mietpreisbremse liegende Miete geltend machen. Die genaue Höhe, die sich nach den Regelungen für eine Modernisierungsmieterhöhung richtet, kann dann vom Gericht errechnet werden. So ist denkbar, dass die Mieterin in diesem Fall letztlich einen Teil, aber bei weitem nicht die gesamte über die Mietpreisbremse hinaus gezahlte Miete zurück erhält. Die Entscheidung des BGH stärkt die Position von Vermietern, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beanspruchen.
In Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse ebenfalls: Sie ist Teil der NRW-Mieterschutzverordnung. Wie berichtet möchte die NRW-Landesregierung diese Verordnung zum 1. März 2025 vorzeitig verlängern, verschärfen und ihren Geltungsbereich ausweiten. Konkret soll die NRW-Mieterschutzverordnung ab März in 57 Kommunen in NRW gelten, bisher sind es nur 18. So werden künftig also deutlich mehr Vermieterinnen und Vermieter in Nordrhein-Westfalen von der Mietpreisbremse betroffen sein. Haus & Grund Rheinland Westfalen kritisiert die Verlängerung, Verschärfung und Ausweitung der NRW-Mieterschutzverordnung, mehr dazu lesen Sie hier.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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