Streit um Baugenehmigung: Was ist eine Garage?

Wer eine Garage bauen möchte, hat einen Vorteil: Die Baugenehmigung ist unter Umständen einfacher zu bekommen. In einigen Ländern wie in NRW oder Hessen erlaubt die Landesbauordnung nämlich, Garagen ohne Abstandsflächen direkt oder sehr nah ans Nachbargrundstück zu setzen. Doch Vorsicht: Ein Urteil zeigt jetzt, dass die Grenzgarage zum Schwarzbau wird, wenn sie zu viele Fenster hat.

Wer eine Garage bauen möchte, hat einen Vorteil: Die Baugenehmigung ist unter Umständen einfacher zu bekommen. In einigen Ländern wie in NRW oder Hessen erlaubt die Landesbauordnung nämlich, Garagen ohne Abstandsflächen direkt oder sehr nah ans Nachbargrundstück zu setzen. Doch Vorsicht: Ein Urteil zeigt jetzt, dass die Grenzgarage zum Schwarzbau wird, wenn sie zu viele Fenster hat.

Frankfurt/Main. Wer baut, der muss mit seinen Gebäuden bestimmte Abstände zum Nachbargrundstück einhalten. Wie hoch die Abstände sind, hängt von der Art des Gebäudes ab. Für eine Garage sehen die Landesbauordnungen mitunter Erleichterungen in Form von verringerten Abstandsflächen vor. Doch Vorsicht: Eine Garage ist nur zum Abstellen von Fahrzeugen da. Wer das Gebäude auch als Aufenthaltsraum ertüchtigt, baut keine Garage mehr und ist dann womöglich an andere Abstandsflächen gebunden.

Das zeigt jetzt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt am Main (Urteil vom 23.11.2021, Az.: 6 U 117/20). Das Gericht regelte damit einen Streit zwischen zwei Grundstücksnachbarn. Der Eine hatte sich im Jahr 2017 eine Baugenehmigung für die Sanierung seiner Garage besorgt. Dabei legte er den Begriff „Sanierung“ großzügig aus: Er ließ die Garage abreißen und eine Neue errichten. Sie bekam eine integrierte Terrasse mit Holzdielenboden und Beleuchtung, eine Glasfalttür über die komplette Front und Lichtkuppeln im Dach.

Urteil: Eigentümer muss neue Garage abreißen

Schon in der Bauphase zog die Nachbarin gegen das Projekt vor Gericht, weil der Neubau nach Ihrer Meinung zu nah an ihrem Grundstück entstand. Im Eilverfahren scheiterte die Klage, der Nachbar stellte seinen Neubau fertig. Doch das Verfahren ging weiter, bis vor das Oberlandesgericht. Dort bekam die Nachbarin schließlich Recht. Das Gericht verurteilte den benachbarten Eigentümer dazu, seine neue Garage abzureißen. Das neue Gebäude verletzt die Abstandsregelungen der hessischen Landesbauordnung, stellte das Gericht fest.

Eine Garage dient zum Unterstellen von Kraftfahrzeugen. Dazu ist keine großzügige Beleuchtung mit Tageslicht erforderlich. Die zahlreichen Fenstern und die Terrasse sah das Gericht vielmehr als Beweis dafür, dass das Gebäude als Aufenthaltsraum für Menschen gedacht sei. Zum Abstellen von Fahrzeugen wäre all das nicht notwendig. Deswegen ist der Neubau nicht als Garage zu betrachten und kann insofern auch nicht von den verringerten Grenzabständen profitieren, die in der hessischen Bauordnung für Garagen vorgesehen sind (Stichwort „Grenzgarage“).

Urteil zur Grenzgarage ist auch in NRW von Bedeutung

Einen Abstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze hätte der Bauherr daher einhalten müssen, was jedoch nicht der Fall war. Wegen diesem Verstoß gegen die Bauordnung muss die Garage wieder abgerissen werden. Die Baugenehmigung rettet den Bauherren in diesem Fall auch nicht. Bei ihrer Erteilung hatte die Stadt nur geprüft, ob das Vorhaben mit der kommunalen Erhaltungssatzung in Einklang steht – schließlich war die Sanierung einer bestehenden Garage beantragt worden. Die Einhaltung von Abstandsflächen hatte man nicht geprüft.

Das Urteil sollten auch Grundstückseigentümer in Nordrhein-Westfalen beachten. Denn auch die Landesbauordnung von NRW kennt eine der hessischen Regelung ähnliche Ausnahme für Garagen und Lagerschuppen (§ 6 Abs. 8 Ziff. 1 BauO NRW). Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit bis zu 30 m³ Brutto-Rauminhalt sowie Garagen einschließlich Abstellräumen dürfen demnach in NRW in den Abstandsflächen eines Gebäudes gebaut werden und müssen keine eigenen Abstandsflächen einhalten. Hauptsache, die mittlere Wandhöhe beträgt nicht mehr als 3 m.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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