Mietspiegel stellen für Mieter, Vermieter, Gerichte, Verwaltung und andere Nutzer einen Orientierungsrahmen für die ortsübliche Miete dar, die je nach Größe, Ausstattung, Art und Beschaffenheit sowie Wohnlage einer Wohnung gezahlt wird. Sie sollen die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern sowie dazu beitragen, Mietstreitigkeiten zu vermeiden. Mietspiegel schaffen Markttransparenz.

Der aktuelle Mietspiegel liegt mit Stand 1. Januar 2024 vor. Haus und Grund Rhein-Berg e.V. (HuG), der Mieterverein Köln, Vertreter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Kreisstadt und der Rheinischen Immobilienbörse e.V. haben im Auftrag der Stadt Bergisch Gladbach den Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet Bergisch Gladbach und Umland fortgeschrieben. Er wird in der Regel alle zwei Jahre neu erstellt. Die Arbeitsgemeinschaft hat für die Fortschreibung dazu unterjährig Daten aus Mietverträgen ausgewertet. Berücksichtigt werden dabei Neuvermietungsmieten und Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen, die in den letzten sechs Jahren (2018-2023) angepasst wurden. Die Mietspiegeldaten (Nettokaltmieten) unterscheiden sich damit von den Angebotsdaten in Zeitungsinseraten und Online-Immobilienportalen, die ausschließlich potentielle Neuvertragsmieten darstellen.

Weiterhin gilt, dass bei Modernisierungen älterer Wohnimmobilien, die einer umfassenden Wertverbesserung neuzeitlicher Wohnansprüche gerecht werden, (u.a. Elektroinstallation auf neuzeitlichen Standard) eine Zuordnung der Mietwerte abweichend vom Baujahr in eine jüngere Baualtersklasse erfolgen können. Für solche Fälle sieht der Mietspiegel eine Eingruppierung in die Baualtersgruppe III (1977 bis 1989) vor. Sofern jedoch alle notwendigen Modernisierungsmaßnahmen nach 1990 durchgeführt worden sind, rechtfertigt dies eine Zuordnung zu den Mietspannen der Baualtersgruppe IV (1990 bis 2004). Innerhalb der Mietwert-Spannen können wohnwertsteigernde Kriterien und wohnwertmindernde Einflüsse berücksichtigt werden. Aufgrund der zugrundeliegenden Datenbeobachtung zeigt sich, dass insgesamt die Wohnungsmietdaten zum Großteil die wesentlichen Modernisierungsmerkmale laut Mietspiegel enthalten.

Der Mietwohnungsmarkt in Bergisch Gladbach und Umland zeichnet sich zwar auch weiterhin durch eine Wachstumsdynamik aus; allerdings deutlich abgeschwächt. Mitunter ist dies auf die preisdämpfende Wirkung des verlängerten Betrachtungszeitraumes zurückzuführen.

Aus dem aktualisierten Mietspiegel geht unter anderem hervor, dass der Mietenanstieg 2024 bei dem für den Mietenspiegel relevanten Wohnungsbestand deutlich geringer ausfällt als bei der letzten Erhebung 2022. In der Baualtersgruppe II (1961 bis 1976) stagnieren erstmalig die Mieten. Im ältesten Gebäudesegment (Baualtersgruppe I bis 1960) schlagen sich noch Teilmodernisierungen erkennbar auf das Mietenniveau nieder. Die in Altbauten stärker ausgeprägten Mietpreissteigerungen weisen dabei – wie auch in der jüngsten Baualtersklasse VI (ab 2018) – ein Wachstum von unter 3 Prozent aus.  Die einzelnen Anhebungen in den Baualtersklassen bewegen sich ansonsten zwischen 10 bis 30 Cent pro Quadratmeter.

So kostet eine Bestandswohnung der Baujahre 2005 bis 2017 durchschnittlich 10,40 Euro; Wohnungen im älteren Gebäudebestand (bis Baujahr 1960) 7,75 Euro im Durchschnitt. In guten Wohnlagen werden in der Baualtersklassen VI (ab 2018) und vor allem im kleineren Wohnungssegment 11,40 / 12,10 Euro pro Quadratmeter als Oberwert der entsprechenden Mietpreisspannen erreicht.

Aufgrund der Nähe zum Kölner Stadtgebiet und zugleich guter Anbindung an den ÖPNV schiebt vor allem nach wie vor die zuzugsbedingte Nachfrage das Mietenniveau in Bergisch Gladbach an. Denn kleinere Wohnungen älteren Baujahres bleiben auch bei vergleichsweise höheren Mieten im Kölner Speckgürtel rege nachgefragt.

Der Mietspiegel kann bei den folgenden Institutionen für eine Schutzgebühr von je EUR 4,00 bezogen werden:

Haus und Grund Rhein-Berg e.V.
Paffrather Str. 28
51465 Bergisch Gladbach
Tel. 02202-936260

Mieterverein Köln
Mühlenbach 49
50676 Köln
Tel. 0221-202370

Zweigstelle Bergisch Gladbach
Paffrather Straße 30
51465 Bergisch Gladbach
Tel. 02202-940071

oder im Internet per Download bestellt werden unter:
http://www.rheinische-immobilienboerse.de